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Lunes, 31 de Julio de 2017

Los barrios más favorecidos por el crédito hipotecario

El auge de las hipotecas introdujo fuertes modificaciones en la oferta y demanda de propiedades. En paralelo con la mayor actividad, los operadores remarcan el surgimiento de un nuevo perfil de usuario, con acceso al crédito pero con presupuestos más acotados, dispuesto a resignar ubicación y confort a cambio de viviendas de mayor superficie.

 

El comprador hoy, coinciden fuentes del sector, es un usuario final, que busca viviendas usadas, de 3 a 4 ambientes, en zonas menos cotizadas y de bajo perfil, un segmento que “durante muchos años estuvo prácticamente paralizado, dice el consultor José Rozados, de Reporte Inmobiliario. La contrapartida es que el mercado a estrenar se frenó, lo mismo que los monoambientes, los departamentos chicos ubicados en áreas premium, ideales para captar inversores o para alquiler.

 

Entre enero y mayo de 2017 se escrituraron 20.086 propiedades en la Capital Federal, a un valor promedio de US$145.000. Según el Colegio de Escribanos porteño, en el acumulado del año, el 21,4% de las operaciones se concretaron con hipotecas bancarias. En este nuevo escenario, que se repite en casi todo el país, sobresalen barrios porteños como Parque Patricios, Barracas, La Boca, Mataderos, Parque Chacabuco, San Telmo y Pompeya. Y también varias localidades del GBA, entre ellas Avellaneda, Ramos Mejía, Lanús, Haedo, Morón y Lomas de Zamora.

 

Los martilleros describen un cuadro en transición de un mercado de oferta a otro de demanda“Antes sobraba la oferta. Ahora, nos faltan propiedades para vender”, dice Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima con 3 sucursales en el Sur de la Ciudad. Lo que escasea es el tipo de unidad promedio más buscada: usados de tres ambientes, de entre US$80.000 y US$130.000, con documentación apropiada para créditos y de categoría media. Ya no importa tanto la cercanía con los medios de transporte o los centros comerciales. “La realidad es que no tenemos el producto que quisiéramos”, se lamenta Diego Cazes, de LJ Ramos.

 

La mayor oferta financiera, sobre todo los créditos UVA (Unidad Valor Adquisitiva), ajustables por inflación más una tasa, a 30 años, reestructuró la lógica del mercado. La demanda aumentó por varios motivos, además del crónico déficit habitacional. “La liberación del cepo destrabó todo después de tres años de decisiones de compra postergadas, con inquilinos pasando a ser propietarios”, añade Cazes. En ese lapso, completa Pablo Di Lernia, otro martillero, hubo demanda reprimida, “las inmobiliarias dependían de los alquileres, más alguna venta aislada”.

 

En los barrios con mayor cantidad de operaciones se observa la fuerte incidencia de las hipotecas. Di Lernia, cuya base es La Boca, sostiene que “cinco de cada 10 operaciones son con créditos”. Por su parte, Miguel Mattera, de Mattera Inmuebles (Parque Patricios, San Telmo y Balvanera), subraya que las hipotecas representan hasta el 80% de las ventas totales. “El más demandado, en promedio, es la unidad de 3 ambientes, de 60 a 75 metros cuadrados”, señaló. Y añade que en gran medida, las consultas provienen de “matrimonios jóvenes, inquilinos, que están saltando de un monoambiente, o departamento de dos ambientes, pero de dimensiones chicas”.

 

Así las cosas, se dio vuelta la taba. En los últimos años, las constructoras y los inversores privilegiaron las unidades chicas, bien ubicadas y con la mira puesta en los alquileres. “El 82% de la construcción de la última década fueron departamentos de uno y dos ambientes, orientado a un público inversor, a la venta al contado o con créditos cortos”, reseña Mario Gómez, director de Le Bleu. “Hoy se observa -agrega- que la gente en general resigna las mejores ubicaciones a cambio de metros”. En la jerga, a esa predisposición se la llama “Arbitraje de zona”. Y tiene su lógica: “El comprador es un tomador de un crédito a 30 años, que elige en función de sus necesidades”, finaliza.

 

“Hay faltante de mercadería. Si tuviera más, se vendería más”, puntualiza Alejandro Moretti, dueño de Nuevo Siglo Propiedades. El empresario coincide con el desfasaje que existe en el mercado, debido a “el retraso en las decisiones de compra producido por el cepo cambiario”. En el sector consideran que las nuevas edificaciones (los estrenados que hoy salen a la venta) responden a una demanda anacrónica. “La construcción no reacciona rápidamente. Tiene tiempos más largos”, dice Gómez.

 

La escasez de oferta, el déficit habitacional, la posibilidad de acceder a un financiamiento vinculado a los ingresos familiares, está impulsando una suba de precios. El informe de Reporte Inmobiliario señala que en el primer semestre de 2017, el metro cuadrado subió 10% en Capital y 11,1% en la Provincia de Buenos Aires. Desde las propias inmobiliarias reconocen que también existe una pulseada por sumar nuevas unidades a sus carteras a través del mecanismo de tasar por encima de su valor. “Son tasaciones a riesgo, pero la verdad es que hoy el mercado está convalidando esos precios”, asegura Di Mitrio.

 

Según Reporte Inmobiliario, la cotización promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en las zonas centrales de 13 localidades relevadas del primer cordón del GBA superó los US$2.100. “Es el valor más alto de los últimos 10 años”, puntualiza el informe. Igual, el impacto de las hipotecas (Procrear, UVI y UVA) es más amplio y llega a todo el país. “Observamos una repercusión generalizada y en todas las escalas sociales”, sentencia Alejandro Juan Bennazar, presidente de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina).

 

En rigor, lo que está ocurriendo es un gran reacomodamiento en los lineamientos centrales del negocio de la compraventa de propiedades. El de mayor impacto fue el lanzamiento de los créditos UVA, en abril pasado. “Obviamente se disparó una demanda muy grande. Por eso hay escasez de propiedades. Sin embargo, en los últimos días estamos haciendo muchas tasaciones”, remarca Di Lernia. No todas cuentan con la documentación requerida para la aprobación del crédito.

 

Moretti completa el cuadro. Dice que, actualmente, el 70% de las operaciones se concretan vía hipotecas. Y que la tendencia se mantendrá, “salvo que se dispare el dólar”. El gran interrogante es si las líneas de financiamiento podrán sostenerse en el tiempo. Se trata de un dato crucial. A pesar del fuerte crecimiento del crédito hipotecario, “el stock actual de las hipotecas con relación al PBI es de apenas el 0,4%, contra el 50,3% de España”, ejemplifican en la consultora Reporte Inmobiliario.

 

José Rozados, por caso, se muestra optimista. Dice que esto es apenas el comienzo y que la tendencia se profundizará: “Proyectamos un crecimiento exponencial a corto plazo y es posible que en los próximos dos años se produzca un nuevo boom inmobiliario”, aludiendo al último bienio del gobierno macrista.

 

El desafío de captar nuevos fondos y acelerar los trámites

 

El crédito hipotecario, sobre todo los que se otorgan bajo la fórmula UVA (indexados por inflación más una tasa fija), afrontan el desafío del fondeo, es decir, de que los bancos puedan captar los fondos necesarios para darle sustentabilidad al nuevo sistema. El crecimiento interanual de hipotecas aumentó casi el 40% en el último año, con el impulso de la banca pública.

 

Actualmente, casi todos bancos privados ofrecen préstamos a largo plazo, de hasta 30 años, para responder a una demanda creciente.

 

Un informe reciente del BCRA señala que la recuperación del crédito es sólida, pero advierte que “el fondeo de los bancos debería consolidarse en los próximos períodos”, con la posibilidad de captar depósitos, con el “desarrollo de nuevos instrumentos en UVA, el armado de una curva de rendimientos en moneda local y el uso de estrategias de securitización de créditos hipotecarios”. En este sentido, los bancos analizan dos vías: ofrecer plazos fijos en UVA con rendimientos atractivos (“tasas de interés reales”) o emitir deuda.

 

En el sector financiero admiten que la captación de plazos fijos para responder a la demanda de hipotecas por ahora es dificultosa.Las exigencias del Central es equilibrar con la misma fórmula la captación de fondos con los créditos otorgados. “El UVA es muy reciente, pero a futuro es posible lanzar al mercado algunas series de fideicomisos financieros a largo plazo, por lo cual el sistema es viable”, dijeron al Económico fuentes de un banco de primera línea.

 

En este sentido, el HSBC emitió deuda (Obligaciones Negociables) a 3 años por $2.000 millones. “Son plazos más largos que los plazos fijos”, explica Maximiliano Binner, gerente de Préstamos del HSBC. El gran obstáculo para captar plazos fijos, coincidieron fuentes del mundo de las finanzas, es una norma del BCRA que exige que los plazos fijos UVA tienen que ser a 180 días, mínimo. Y las tasas ofrecidas (por encima de la inflación) no superan el 1,5%. “El público por ahora lo rechaza”, dijeron.

 

La otra gran dificultad es la demora en concretar las operaciones a crédito, en especial cuando el valor del dólar aumenta. En la actualidad, entre la solicitud y el otorgamiento pueden pasar entre 60 y 180 días, lo que causa gran preocupación en el sector inmobiliario. “Tuvimos algunas reservas en enero que se concretaron recién el mes pasado”, describe Pablo Di Lernia, dueño de una inmobiliaria de La Boca.Los bancos, reconoce, “están desbordados por la demanda”.

 

“Estamos tratando de achicar el tiempo de las tasaciones pero la demanda es muy alta. Pero no es lo único. También se tarda mucho tiempo en el momento de escriturar, que es la última parte del proceso. Muchas veces el cliente entrega la documentación en cuotas”, dice Binner, del HSBC. Esa documentación va desde los planos a la escritura.

 

“Las demoras en Capital se redujeron a 60 - 90 días, pero en el interior tardan hasta 6 meses. Sólo para tasar se pierden de 15 a 45 días y lo realizan empresas tercerizadas”, explica Alejandro Juan Bennazar, presidente de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina). La cámara sectorial negocia con los bancos la posibilidad de acortar los tiempos. “La propuesta es armar un cuerpo de tasadores voluntarios entre todas las inmobiliarias, a través de un registro. Con la exigencia de que el que tasa no vende y el que vende no tasa”, dijo el directivo.

 

Son todos obstáculos, coinciden todas las fuentes, de un mecanismo que recién arranca y que viene creciendo a tasas chinas. “El sistema de hipotecas se está aceitando y llevará algún tiempo corregir estos defectos”, dijo con tono esperanzador Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos. ”Los bancos no dan abasto, los pasó por encima la movida. No importa la entidad, están con mucha demanda y por eso las carpetas demoran tanto”, completa Miguel Mattera, titular de Mattera Inmuebles.

“A la larga, se espera que el repunte de las hipotecas impacte en la construcción. Hoy, la industria del ladrillo representa apenas el 5% del PBI, muy por debajo del 17% que registra los Estados Unidos”, remarca un informe reciente de la consultora First. Habrá que esperar algún tiempo.


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